老旧小区改造既关系到社会民生，也关系到城市发展。9月24日，记者从住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）获悉，2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。根据各地统计上报数据，今年前8个月，全国已累计新开工改造城镇老旧小区2.17万个。
营造高品质城市生活空间
“十四五”规划提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。根据部署，“十四五”时期，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。
近年来，住建部等部门持续推动实施城镇老旧小区改造，取得了显著成效。在商务部9月19日召开的城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级专题新闻发布会上，住建部建筑节能与科技司副司长张雁介绍，截至目前，全国累计开工改造老旧小区30万个，惠及居民5100万户，在此过程中增设养老、托育、助餐、便民市场等各类社区服务设施7.96万个，增设停车位400万个、电动自行车充电桩93万个，新增文化休闲、体育健身场地3200多万平方米。
“‘十四五’期间，我国将基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，2025年是‘十四五’规划收官之年，考虑到前期开工规模大，今年新开工改造的规模有所减少。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，老旧小区改造分基础类、完善类、提升类。目前来看，基础类改造基本完成，主要以市政设施完善为主，以满足居民基本安全需求和生活需求。另外，很多城市也推进了完善类和提升类改造，主要为适老化、绿化、停车场等满足生活便利和改善性需求的改造，以及养老托幼、社区综合服务等丰富社区服务供给的改造。
在以存量提质增效为主的城市发展新阶段，城镇老旧小区改造已成为推动城市高质量发展、营造高品质城市生活空间的重要举措。
今年8月份印发的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求，持续推动城镇老旧小区改造。
今年5月份发布的《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确，推进城镇老旧小区整治改造。更新改造小区燃气等老化管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道等，全力消除安全隐患，支持有条件的楼栋加装电梯。
“老旧小区改造可激发内需潜力，不仅带动了建筑、装修、家电等产业链消费，还可以通过增设社区服务设施创造新的需求场景。例如，改造时同步引入的养老驿站、托育点、便民超市等，将直接刺激社区消费。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，老旧小区改造还有利于完善城市功能，推动健全便民生活圈，将零散小区整合为片区统筹推进，补建公共服务设施。不少房地产开发企业也可参与其中，通过精细化运营和改造，在社区商业配套升级等细分领域都有很多机会。
改造工作将持续推进
未来，城镇老旧小区改造工作还将持续推进。李宇嘉认为，未来五年至十年内，将有约30%的社区楼龄达到30年，2000年至2010年的房子楼龄也将相继达到20年，一些安全隐患问题将随着楼龄的增长逐渐暴露出来。同时，新时期居民对人居品质的需求上升，老旧小区改造的任务仍旧比较重。
张雁在前述新闻发布会上表示，下一步，住建部将与商务部共同抓好贯彻落实，持续提升老旧小区居住环境、设施条件、服务功能和文化价值，努力建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级，持之以恒以“小切口”办实事来改善“大民生”，为人民群众创造更高品质的生活空间。
“未来应将老旧小区改造纳入城市更新架构中，遵循先体检、后更新的路径，通过体检发现问题，发现居民所需所盼、急难愁盼，然后根据轻重缓急、资金筹集情况等推进改造。”李宇嘉建议。
“大部分老旧小区改造项目会面临改造资金需求巨大，前期投入成本高、回报周期长等痛点，不少城市更新回报周期甚至长达8年到10年，若地方财政承压，易引发项目延期。”张波认为，资金问题的解决非常重要，尤其是基础设施公募REITs要向城市更新项目开放。同时，地方政府专项债券也可以对符合条件的项目予以支持，真正将资金导向能产生持续现金流的民生改善型工程，推动房地产行业有序进入存量运营主导时代。
张波还建议，“好房子”建设不仅要表现在新建项目中，也要在更多老旧小区改造项目中得到体现。老旧小区改造应结合生态修复和智慧城市建设的要求，推动绿色建筑和智能技术的应用，在改善居住空间的同时，呈现出绿色、智能和低碳等特点。
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